Перепланировка квартиры: правила и особенности на примерах

Одна из главных задач капитального ремонта – повышение комфорта проживания и увеличение функциональности квартиры. Достичь поставленных целей позволяет перепланировка.

Типы вносимых изменений

Владелец может внести 2 типа изменений в свое жилье – это:

• переустройство (перенос инженерных сетей, электрики, сантехнических приборов, нагревательного и газового оборудования, обустройство/переоснащение вентиляции) – работы не приводят к изменению границ/конфигурации помещений;
• перепланировка (устройство или перенос/расширение дверных проемов, демонтаж/перенос перегородок, создание тамбуров, пристройка балкона на 1 этаже и пр.) – работы приводят к изменению состава/контуров помещений.

Оба типа изменений обязательно должны быть согласованы (глава 4 ЖК РФ). После завершения работ комиссия проверяет соответствие результата проекту и составляет акт, который передается в регистрационный орган. Не требуют согласования работы по замене проводки, дверей, окон, стяжке полов, установке кондиционера.

Несложные действия, связанные с незначительным переносом инженерных коммуникаций или проведением работ с ненесущими перегородками, согласуются по эскизу (все корректировки изображаются от руки на квартирном плане). Сложные работы, связанные со значительными изменениями и затрагивающие несущие стены, нельзя выполнять без составления проекта.

Типовые перепланировки

ГУП МНИИТЭП предлагает типовые решения – если серия дома представлена в каталоге, а один из предложенных вариантов полностью отвечает желаниям собственника жилья, то для проведения работ не нужно заказывать отдельный проект. Достаточно указать выбранный номер и дождаться технического заключения от инженера АО МНИИТЭП.

Обязательным условием является полное соответствие проводимых работ типовому проекту – любые отклонения исключаются, что является большим минусом (типовые решения редко полностью отвечают ожиданиям, поскольку не учитывают индивидуальных требований).

Перепланировка распашонки

Квартира-распашонка состоит из расположенных напротив друг друга комнат, окна выходят на противоположные стороны, прихожая, кухня, туалет с ванной расположены между ними. Такая планировка удобна, но и ее можно усовершенствовать:

• выделив дополнительную комнату – разделить жилое пространство позволят стационарные (кирпичные, гипсокартонные) или раздвижные перегородки, арочная конструкция из гипсокартона;

• перенеся кухню (расстояние ограничено 5 м от стояка, требуется гидроизоляция, допускается перенос только в техническое помещение) – такие действия требуют обязательного согласования;

• объединив обеденную зону с примыкающей к ней гостиной (если стена несущая или используется газ, то полностью удалить перегородку нельзя);

• увеличив площадь жилого помещения за счет утепленной лоджии или использовав последнюю для обустройства отдельного пространства (кабинета, гардеробной).

Перепланировка в панельном доме

В панельных домах, относящихся к типовым сериям, многие межкомнатные стены являются несущими, что осложняет ситуацию – необходимо получить техническое заключение о возможности внесения изменений в планировку. При составлении такого заключения специалисты ориентируются на:

• состояние здания и имеющихся инженерных коммуникаций;
• наличие/отсутствие перепланировок у соседей.

При отсутствии возможности капитального вмешательства приходится продумывать варианты, не затрагивающие несущих стен.

В основном работы затеваются ради увеличения площади тесных помещений (санузла, кухни) за счет коридора – это требует разработки проекта, поскольку при гидроизоляции (ее создание является обязательным условием) будет затронута конструкция пола. Для рационального использования площади владелец жилья может объединить ванну и туалет, заняться перестановкой сантехники, заменить некоторые устройства – это происходит по упрощенной схеме.

Прихожая в панельном доме может быть увеличена до полноценной входной зоны и дополнена гардеробной за счет жилых помещений. Популярным вариантом изменения жилого пространства является и объединение гостиной с кухней – можно обойтись без полного сноса, ограничившись арочным проемом или обустройством двери (в случае с несущей стеной потребуется усиление с помощью металлоконструкций).

При объединении кухонной зоны и жилой площади сложности с согласованием могут возникнуть в случае, если жилье однокомнатное, поскольку помещение получит статус нежилого (фактически и вся квартира станет нежилым объектом). Если установлена газовая плита, то полное объединение также невозможно – необходимо предусмотреть перегородку или установить дверь.

Перепланировка хрущевки

Хрущевки – панельные (реже – кирпичные) пятиэтажные дома с малогабаритным жильем. Путем изменения внутренней планировки удается увеличить комфорт проживания.

В однокомнатных квартирах практически единственным способом расширения жилого пространства становится объединение кухни и комнаты – проект, подразумевающий полный снос перегородки, может быть отклонен, поэтому скорее всего придется ограничиться частичным ее удалением. Размер санузла удастся увеличить за счет коридора.

Для семьи, где есть дети, студия не подойдет – напротив, потребуется выделить им отдельную зону. Отгородить детскую можно с помощью частичной перегородки, раздвижных панелей.

В двухкомнатной квартире появляется больше пространства для экспериментов. Помимо объединения гостиной с обеденной зоной и коридором, это расширение комнаты, выделение с помощью прозрачной перегородки кабинета, разделение смежных помещений (проще всего выполнить это при планировке по типу "трамвай").

Перепланировка брежневки

Типовые дома брежневки появились в середине 60-х годов. Постройки такого типа присутствуют практически во всех городах России. Изначально возводились только 5-этажные дома, позже появились 9, 10, 14-этажные здания. Преимущественно они построены из панелей, но можно встретить также блочные и кирпичные постройки. Отличительная особенность брежневок – несущими являются не только наружные стены, но также и межквартирные. Это повысило прочность зданий, но несколько усложнило процесс перепланировки.

Санузел в брежневках раздельный и небольшой по площади – только в однокомнатном исполнении перегородка между ванной и туалетом отсутствует. Высота потолков – до 2.7 м. Комнаты изолированные, могут выходить на разные стороны. Предусмотрены лоджии (балконы).

Кухня в брежневках небольшая (6-7 кв.м). Встроенные кладовки (шкафы) предусмотрены только в коридоре. Средняя площадь однокомнатного жилья – 27-34 кв.м, двухкомнатного – 38-53 кв.м. Брежневки далеки по степени комфорта от современных построек – изменить планировку жилья можно, но стоит учитывать особенности типовой серии.

II-29

Дома этой серии кирпичные, они могут быть односекционными и многоподъездными. Высота – 9 этажей. В квартирах практически не встречаются несущие стены, что позволяет проводить масштабные работы. Толщина наружных и внутренних кирпичных стен – 510 мм, гипсобетонных перегородок – 80 и 160 мм. Санузел раздельный, имеются балконы (кроме 1 и 2 этажей). Толщина железобетонного перекрытия – 220 мм. Высота потолка – 2.64 см. Здание газифицировано.

Примеры изменения планировки:

• частичный снос перегородки между коридором и жилым помещением для увеличения площади последнего;
• расширение коридора за счет части комнаты;

• условное соединение обеденной зоны и гостиной (снос части перегородки, установка раздвижной системы или двери);

• устройство гардеробной на жилой площади;

• расширение габаритов санузла за счет части коридора, снос перегородки между туалетом и ванной, изменение расстановки сантехнических приборов;

• расширение жилого пространства за счет площади встроенного шкафа.

II-18

Эта серия домов относится к категории блочных. Наружные и внутренние стены – керамзитобетонные блоки толщиной 40 и 39 см соответственно. Для создания внутриквартирных перегородок используются также гипсокартонные листы толщиной 8 см. Межэтажные многопустотные плиты опираются на торцевые наружные и внутренние несущие стены. Толщина плит – 22 см.

Этажность у домов разная. Первые постройки насчитывали 8 этажей, позже стали строить 9-ти и 12-этажные здания. Количество комнат – от 1 до 3. Дома в основном одноподъездные (башенного типа). Реже встречаются двухподъездные. Предусмотрены балконы (выше 3 этажа). Совмещенный санузел – только в однокомнатных квартирах, в остальных случаях он раздельный. Кухни отличаются площадью: в одно- и трехкомнатных квартирах – 9-9,7 м², в двухкомнатных – 6-9,5 м².

Примеры изменений:

• условное соединение гостиной с балконом (демонтаж подоконной зоны, установка раздвижной системы) или демонтаж подоконной зоны между балконом и кухней (в зависимости от исходной планировки);
• устройство дополнительной уборной;
• выделение гардеробной в жилой комнате;
• изменение конфигурации коридора, устройство дополнительных встроенных шкафов;

• перенос и расширение дверных проемов.

П-44

Эта серия является отдельной разработкой, а не улучшенной версией предыдущих вариантов. Здания панельные, секционные, 16 или 17-этажные. Толщина фасада – 300 мм, внутренних железобетонных стен – 80, 140, 180 мм. Межэтажным перекрытием служат железобетонные панели толщиной 140 мм. Предусмотрены балконы. Кухня и прихожая просторные, санузел удобный. Перепланировка однокомнатной квартиры может включать следующие действия:

• расширение совмещенного санузла за счет прихожей (одновременно с этим может быть выполнено разделение ванны и туалета перегородкой);
• устройство вместительного встроенного шкафа;
• перенос в гостиную входа на кухню и усиление проема.

Некоторые варианты изменения внутреннего пространства двухкомнатной квартиры:

• создание совмещенного санузла, либо расширение ванной за счет туалета и обустройство отдельной уборной на площади прихожей;
• изменение расстановки сантехники;
• демонтаж ненесущей перегородки между комнатой и коридором (при согласовании такого варианта могут возникнуть сложности, поскольку помещение формально будет относиться к категории нежилых);
• частичный демонтаж перегородки между коридором и комнатой и/или между гостиной и кухней (создание проема).

II-49

II-49 – крупнопанельные 12-этажные дома. Здания многосекционные, состоящие из торцевых и рядовых секций. Главным недостатком такой серии является то, что большая часть стен в квартирах являются несущими. Количество комнат – от 1 до 5. Разработано 2 модификации серии (с чердаком и без).

При строительстве серии II-49Д (без чердака) использовались трехслойные стеновые панели (минимальная ширина простенка – 1 м), II-49П (с чердаком) – керамзитобетонные панели меньшей толщины (минимальная ширина простенка – 1.3 м).

Некоторые варианты перепланировки:

• расширение совмещенного санузла за счет коридора и перенос прохода на кухню в комнату (требуется усиление проема, поскольку стена несущая);
• расширение санузла с разделением ванны и туалета – здесь также потребуется перенос входа на кухню;
• устройство встроенных шкафов в коридоре.

II-68

Эта серия одноподъездных домов относится к категории панельно-блочных. Она легла в основу типовых модифицированных серий II-68-02, II-68-03. Количество этажей:

• 12 (из керамзитобетонных блоков);
• 14, 16 (с трехслойными наружными навесными панелями).

Толщина наружных блоков – 400 мм (у модифицированных серий показатель отличается). Толщина межэтажных перекрытий – 220 мм (используются многопустотные плиты). Высота потолков составляет 2.48 м.

Преимущество такой серии – в квартирах практически не встречаются несущие стены (только некоторые поперечные межквартирные стены являются несущими). Это способствует проведению сложных перепланировок.

Некоторые варианты преображения жилья:

• перенос прохода на кухню из коридора в смежное помещение (при стандартной планировке приходится делать поворот на 180 градусов, что не очень удобно);
• увеличение санузла за счет перемещения границ в сторону коридора;
• перенос дверного проема, ведущего в гостиную или спальню, что благоприятствует более рациональной расстановке мебели;
• увеличение площади коридора за счет жилого пространства;
• создание встроенных шкафов для оптимизации хранения;
• изменение местоположения плиты на кухне.

Перепланировка санузла

Изменение планировки санузла по упрощенной схеме возможно при условии сохранения его исходных габаритов (мокрая зона не увеличивается за счет прилегающей площади) – допускается снос стены между ванной и туалетом или ее возведение, перенос и замена сантехники.

Если размер санузла не устраивает, можно увеличить его за счет кладовки или коридора (с обязательным устройством гидроизоляции) – это потребует разработки проекта. В таком документе будет отображаться и увеличение точек подключения к воде при установке биде или других дополнительных сантехнических приборов.

В некоторых случаях возникает необходимость в дополнительном туалете – при большом количестве жильцов это обеспечивает необходимую степень комфорта. При наличии технической возможности подвода канализации/водопровода воплотить в жизнь такое решение возможно, но стоит учесть, что мокрая зона должна находиться над техническим помещением (например, располагаться над стенным шкафом), иначе проект не будет одобрен.

При перепланировке любой квартиры в многоквартирном доме приходится соблюдать множество ограничений: нельзя сносить несущие стены, располагать мокрые зоны над жилыми помещениями, присоединять чердачное помещение, демонтировать межэтажные перекрытия. Составлять проект должна организация с допуском СРО – опытные специалисты учтут пожелания жильцов, соотнесут их с актуальными требованиями Жилищного кодекса РФ, предложат оптимальный вариант, который не вызовет сложностей при согласовании.