Один из самых актуальных и непростых вопросов − можно ли в квартире сделать перепланировку? Ответить однозначно не получится. Чтобы решить эту задачу, нужно учитывать множество факторов. В одних случаях можно полностью изменить план квартиры, пристроить балкон, а в других − даже остекление лоджии невозможно.

Понятно, что существуют определенные строительные правила, санитарные, противопожарные нормы. Но есть несколько вариантов, когда перепроектирование невозможно или крайне затруднено. Например:

  • дома в аварийном состоянии;
  • жилье в здании, которое считается памятником архитектуры;
  • дома, являющиеся частью архитектурного ансамбля города.

В последнем варианте перепланировка может быть возможна, но правила устанавливаются архитектурным отделом районной администрации. Скорее всего запрет будет наложен на работы, касающиеся фасада и окон. В двух первых случаях максимум получится сделать косметический ремонт.

Оформление разрешения

Чтобы сделать перепланировку по закону, необходимо разрешение архитектурного отдела районной администрации. Для начала лучше проконсультироваться, так как кроме обязательных документов, комиссия может затребовать дополнительные (нотариально заверенные согласия соседей и др.). В стандартный список документов входит:

  • выписка из ЕГРН, что подтверждает право собственности;
  • техпаспорт на жилье;
  • выписка из домовой книги о всех зарегистрированных;
  • заверенное в ЖЭУ или ТСЖ разрешение совершеннолетних, если такие проживают в доме;
  • финансово-лицевой счет (копия);
  • проект/эскиз на перепроектирование.

План перепланировки

Особое внимание стоит уделить последнему пункту. Выполнить официальный проект перепланировки может только лицензированная проектно-техническая организация. Если комиссию устраивает эскиз, то сделать его можно и самому. Плюс проекта в том, что его делают опытные специалисты и будут учтены строительные и санитарные нормативы.

Самодельный эскиз с большой вероятностью будет отклонен комиссией архитектурного отдела. Если все же вы уверены в своих планах, например, за основу взята уже сделанная перепланировка в квартире у соседа или знакомого, то дело за малым. Возьмите копию плана из техпаспорта и заштрихуйте на нем красным карандашом те перегородки или их части, подлежащие демонтажу. Затем синим карандашом нужно начертить новые, планируемые конструкции.

Если все сделано правильно, заявку, скорей всего, одобрят и обозначат приблизительные сроки проведения работ. По окончанию ремонта в квартиру приглашается работники жилищной инспекции, которые убедятся, что перепланировка выполнена по проекту и выдадут акт. Затем на основе этого акта нужно обратиться в БТИ и получить новый техпаспорт.

В последнюю очередь, что нужно сделать − это внести все изменения в кадастровый учет и получить кадастровый паспорт. Изменения регистрируются в кадастровой палате или МФЦ. Если в результате перепланировки изменилась не только конфигурация квартиры, но и жилплощадь, то такие изменения нужно будет еще зарегистрировать в УФРС или МФЦ.

Более простым решением станет обратиться за профессиональной помощью. Сегодня многие строительные компании оказывают в этом плане комплекс услуг − от получения разрешения до полной реализации проекта. Перепланировка под ключ, конечно, получится дороже, но в итоге все будет сделано быстрее, надежней и без нервов. Сколько будут стоить услуги, рассчитывается индивидуально в каждом конкретном случае.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире прописывается в договоре. Обычно этот вопрос прописывается очень детально с указанием всех работ, которые допускаются и которые нет. Если же по какой-то причине такого пункта в договоре не оказалось, то можно попробовать договориться с финансовой организацией. Для этого нужно убедить кредитора, что в результате перепроектирования квартира не снизиться в цене и не утратит рыночную стоимость.

Самовольная перепланировка

Ремонты, включающие изменение конфигурации комнат, не редкость. Особенно актуальными перепланировки стали в коммунальных квартирах и хрущевках со смежными комнатами. Чем грозит такой ремонт? С юридической стороны, проблемы начинаются если жилье нужно продать. Варианта 2 − либо договориться с покупателями и совершить сделку по старым документам, либо узаконить перепланировку.

Более серьезные проблемы носят физический характер. Если были допущены ошибки и затронуты несущие конструкции, то может произойти обрушение. Даже если ничего страшного не произошло, а соседи напишут жалобу, то как минимум будет суд и штраф с предписанием вернуть все обратно. В худшем случае, если затронуты несущие конструкции, могут открыть уголовное дело.

Что можно и нельзя делать при перепланировке квартиры

Чтобы не допускать таких ошибок, нужно знать какие работы проводятся без разрешения, на какие его нужно получить и какие вообще запрещены.

Работы, не требующие разрешение:

  • косметический ремонт;
  • установка климатической техники и телекоммуникационного оборудования;
  • замена инженерного оборудования без перестановки;
  • замена дверей и окон без изменения размеров проема;
  • разбор или устройство встроенных шкафов и антресолей;
  • установка мобильных и сборно-разборных перегородок.

Работы, для которых нужно разрешение, но его можно оформить позже:

  • устройство легких перегородок без лишних нагрузок на перекрытие (из ГК или ОСБ);
  • остекление балконов и лоджий;
  • установка дополнительных входных дверей;
  • устройство или заделка проемов в ненесущих перегородках;
  • перестановка сантехники и кухонной плиты в пределах помещения.

Обычно на практике такие работы проводятся без разрешения, которое в дальнейшем никогда не берется.

Работы, требующие получения разрешений:

  • связанные с архитектурным изменением фасада;
  • все работы, затрагивающие несущие конструкции и перекрытия;
  • устройство и перенос ванных, кухонь;
  • обустройство лестниц, капитальных перегородок.

Категорически не разрешается:

  • устройство террас на крышах, переустройство чердака и техэтажа;
  • нарушение прочности несущих конструкций;
  • устройство проемов и ниш в пилонах и стенах диафрагмах;
  • нарушение общедомовых коммуникаций и каналов;
  • вынесение радиатора централизованного отопления на лоджию;
  • объединение кухни с комнатой (если газовая плита).

Как узаконить самовольную перепланировку

Узакониваются незаконные изменения в квартире только через суд. Здесь нужно понимать, что решение суда может оказаться не в пользу заявителя. Прежде чем узаконить уже сделанную планировку, стоит проконсультироваться со строительными специалистами и, если нужно переделать то, что сделано не по правилам.

Чтобы доказать в суде, что после изменений жилье соответствует всем правилам и не имеет нарушений, понадобятся заключения санстанции и пожарной инспекции, а также проект уже сделанного ремонта. Сначала необходимо поставить в известность архитектурный отдел районной администрации об уже выполненных изменения, а потом можно подавать в суд. При положительном решении суда и уплаты штрафа до 30 тыс. руб., можно начинать оформление по той же схеме, что и для законной перепланировки.